築３０年前後のアパートを数棟購入した経験から築古アパートのメリットデメリットをお伝えしたいと思います。
３年ほど前に築２７年の６世帯アパートを購入ししました。家賃を相場より１万～2万円下げ、さらにはペット可にすることにより入居力を高め早期に満室を達成できました。
家賃収入 月187,000円 利回り22％
築古のメリット
①なんといっても高利回り！
新築と違い価格が安くなるため、当然利回りは高くなります
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家賃を下げても利回りを維持できることが多い
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家賃を下げるので、さらに満室を狙いやすい！
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１棟アパートでは満室を達成できれば高利回りになります
②初心者で購入して失敗してもリカバリーしやすい
築古を購入して、入居付け等でうまくいかなくて失敗を感じてもそもそも安く購入しているので再度売りに出しても値下がり幅は小さく損も少ないです
③資産拡大を目指せる！
築古アパート１棟目を現金購入し、高利回りを狙いキャッシュフローを出す
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２棟目の築古アパートを融資で購入し、１棟目の家賃＋２棟目の手残り家賃で返済をする
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２棟目の返済がある程度進んだら３棟目を目指し、１棟目＋２棟目＋３棟目の手残り家賃で３棟目の返済をする
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雪だるま式で返済力を強め、物件の数を加速度的に増やせる
築古のデメリット
①修繕費がかかる
築30年前後になると、水道管の故障、外壁塗装等、あちこちでボロがでてきます
②資産性が低い
築古物件である以上、建物の耐用年数が少なく土地値に近い資産評価になってしまいます